2021년 청약 당첨(이때부터 디딤돌 대출을 예상)
2021년에 청약 당첨이 되고 계약 한 뒤에 3년 가까이의 시간이 흘렀다.
지난 2024년 7월에 사전점검 다녀오고 나니 아파트도 잘 지어진 것 같고 의도한 바는 아니지만 내집 마련이 시급할 때 선당후곰이라고 무조건 청약은 넣고 보다가 정작 당첨된 곳이 어려서 살던 동네 근처에 위치해서 익숙하기도 해서 나쁘지는 않다. 실거주는 최고인데 아쉬운 점이 있다면 아무래도 대전 동구 쪽은 투자로는 별로. 한 5년 살다가 아이들도 중학교, 고등학교 올라가는 시점에서는 점점 중구, 서구, 유성구로 돌아오는 계획을 세워봐야지.
2021년, 한창 부동산 시장이 들끓었을 시기이고 집값도 완전 꼭지까지는 아니었지만 지금 생각해보면 비쌌던 시기로 청약 당첨 되는게 구축 아파트나 주택을 구입하는 것보다 최선의 선택지였던 때였다. 그 이후로 부동산 시장은 하향세인데 희안하게 신축 아파트 분양가는 점점 올라 대전광역시 7월 신규 분양한 아파트의 84m2 기준 5층이상 분양가는 7억2천~7억5천까지 형성.
처음 가격보고 깜짝 놀랐다. 나는 청약 당첨되도 못산다. 정부에서 대출도 조이고 있는 지금 시점으로는 청약은 많이 몰린 듯 한데 계약까지는 어떻게 될지 궁금함.
이렇게 시점으로는 신축 아파트도 분양가가 엄청 높아져 버려서 그때 청약에 당첨되지 않고 내 집을 사지 않았더라면 지금은 집 살 꿈도 못 꾸지 않을까 싶긴 함.
3년뒤 입주준비
암튼 청약도 당첨되었고 계약도 했고 아파트는 거의 다 지어졌다. 이제 입주 준비를 해야지.
와이프가 필요한 가전이니 가구니 이사 준비니 등등 뭐 이런거는 알아서 잘 챙기니 내가 챙겨야 할 건 우선 아파트 잔금처리. 대출이다.
요새 금리가 좀 전보다 조금 나아졌다고 하지만 낮은 금리는 아니고 대출을 받을 수 있을 만큼 가능한 많이 받으려고 하기 때문에 금리는 무조건 낮은게 좋다. 그러려면 정부기금에서 지원하는 디딤돌 대출이 우리에게는 최고인 상황.
내집마련 디딤돌 대출을 주관하는 곳은 주택도시기금이다. 주택도시기금은 국토교통부장관이 정책 총괄하고 어쩌고는 몰라도 될 것 같다. 그냥 디딤돌 대출이란 정부에서 지원, 서민들을 위한 저금리 대출 상품 정도로 알아두면 이해가 빠를 듯.
주택도시기금의 내집마련 디딤돌 대출의 자격요건을 간단히 살펴보면
자세한 대출 자격요건이나 정보등은 아래 주택도시기금에 들어가면 정말 자세히 나온다. 이것만 정독해서 봐도 대충 감이 올건데 이것조차도 자세히 안보고 디딤돌 대출을 받으려는 사람들이 많다는 걸 이번 입주 준비와 디딤돌 대출 준비하면서 알게 되었음.
애초에 우리는 디딤돌 대출 받을 것을 예상(또는 목표로) 하고 있었기 때문에 소득이 디딤돌 대출 요건에 넘지 않도록 급여근로소득자 자격을 유지하면서 준비를 했다. 이로써 디딤돌 대출 신청 자격 요건은 갖춰졌다.
디딤돌 대출 흐름(순서)
디딤돌 대출을 받으려면 여러가지 준비를 해야 하지만 솔직히 말해서 자격요건이 갖춰졌다면 준비는 어렵지 않다. 한번 디딤돌 대출을 준비해보니 가장 어려운 점은 디딤돌 대출에서 꼭 필요한 소득요건에 대한 증빙, 자산심사 등인데 이 소득요건에 대한 증빙 부분에서 일반적이지 않은 상황에 있는 분들이 여러가지로 어려움을 겪는 것 같다.
예를 들면 개인사업 또는 법인사업을 하면서 소득이 이상하게 꼬여 있어 증빙이 어렵다거나 하는 등을 말하는 거다. 이건 무조건 디딤돌 대출을 주관하는 주택도시기금에 물어보거나 대출을 실행해주는 은행과 상담하는 것이 가장 좋다. 주변 지인, 인터넷 등등 카더라 통신은 참고만 하시고 절대 맹신하면 안되겠다.
그럼 디딤돌 대출을 받기 위해 준비했던 것들을 순서대로 적어봐야 겠다.
(이 내용은 신축 아파트 입주 대상의 디딤돌 대출 실행이니 아파트를 매매 계약한 경우와는 순서나 준비과정이 다를 수 있음을 충분히 인지하시기 바랍니다.)
잔금일자(대출실행일) 정하기
우선 잔금일자를 빨리 정해야 한다. 잔금일자라함은 대출의 대출실행일을 의미하는 것이고 보통 대출실행일에 잔금을 치르고 입주이사를 하는 편이 많기에 이사날짜로도 말하기도 한다. 이 부분은 개인적인 상황에 따라 다르니 잘 이해해야 함.
잔금일(대출실행일)을 빨리 정하는 이유는 현재 시점에서 대출실행일이 너무 촉박하면 원하는 날짜에 대출실행이 불가할 수도 있다. 물론 잔금일을 미루면 되지만 이미 이사 스케줄 준비를 마친 상태라면 곤란한 상황이 될 수도 있다.
디딤돌 대출 실행에는 여러과정이 있기 때문에 시간이 소요되는 것은 당연하고 은행도 최소 3번은 방문해야 하기 때문에 대출자 본인의 개인 상황에 맞추어 스케줄 조절도 해야 한다.
기금e든든에서 사전자산심사 신청하기(적격판정 받기)
대출실행일이 나왔으면 대출실행일 기준 50일 이내의 날짜에 사전자산심사를 신청한다. 위의 링크를 이용하여 기금e든든 사이트에서 쉽고 간단히 진행할 수 있다. 다만 신청하기 전에 미리 본인과 배우자의 공동인증서를 준비해야 대출자 본인과 배우자의 각종 자료 스크래핑을 통하여 수월하게 신청이 가능하다.
<중요> 후취담보 은행 확인하기
신축 아파트 입주를 진행하다보면 보통 입주예정자협의회라는 단체가 만들어졌을 것이고 입예협 차원에서 법무법인을 선정하게 되는데 그 법무법인에서 디딤돌 대출을 취급하는 은행(후취담보 은행)과 집단대출을 취급하는 은행을 확보하게 된다.
우선 내집마련 디딤돌 대출도 주택담보대출이다. 이 말은 주택을 담보로 잡아서 근저당을 일으키고 대출을 해준다는 의미이다. 하지만 신축 아파트는 완공 전에는 건물이 아직 존재하지 않거나, 법적으로 등기가 되지 않은 상태이다. 그러므로, 은행은 실질적인 담보로 잡을 수 있는 아파트가 존재하지 않는 상황. 이 경우, 은행은 대출을 진행하되, 아파트가 완공되고 등기가 완료된 후에 해당 아파트를 담보로 잡게 되는데 이 과정을 후취담보라고 한다.
결론은 신축아파트의 경우 후취담보를 해주는 은행이 없다면 디딤돌 대출을 받을 수가 없을 수도 있다. 하지만 이런 경우는 거의 없다.
위 후취담보를 잘 기억해두고 법무법인에서 선정한 후취담보 은행과 담당 지점을 선택하여 사전적격심사 신청을 하면 된다. 만약 후에 선택 했던 은행이 아닌 다른 은행으로 변경을 원하면 사전자산심사부터 재신청하여 다시 심사를 받아야 하니 꼭 알아두자.
나의 경우에는 이미 기금을 통해 받아 8년정도 유지한 버팀목 전세자금대출이 이미 있는 상황이라 신청하자마자 바로 부적격이 떴다. 기금의 대출 상품은 다른 기금 대출을 한가지라도 이용하고 있다면 중복으로 이용할 수가 없기 때문이다.
만약 같은 상황이라면 당황하지 말고 기금e든든 사전자산심사 신청란 하단의 이의신청을 통해 이의신청을 해주면 된다. 다른거 다 필요없고 그냥 “대출 상환 예정”이라는 글자만 입력하고 재신청하면 며칠안에 적격판정 문자를 받을 수 있다.
추가로 다른 분들 케이스가 며칠씩 걸린다고 했는데 나의 경우에는 바로 그 다음날 적격판정이 나왔음.
그리고 사전자산심사 신청을 할 때 대출실행일을 선택해야 하는데 대출실행일이 사전자산심사 신청일 기준으로 최소 50일 이후의 날짜로만 대출실행일 신청이 가능하다. 그래서 나같은 경우도 7월 29일 사전자산심사 신청일 기준 최소 대출실행일이 9월 19일로밖에 선택이 되지 않지만 내가 필요한 대출실행일은 실제 9월 10일이다.
걱정할 필요는 없고 은행과 지점을 제외하고 사전자산심사시 선택한 거치여부, 대출기간 등의 모든 내용은 실제 은행에 방문했을 경우 다 변경이 가능하다. 단지 대출실행일의 경우 대출신청자가 많으면 변경이 될수도 있으나 미리 준비하면 차질이 없을 것이다.
현재까지 디딤돌 대출 타임라인
- 후취담보 은행 확인, 법무법인에서 디딤돌 대출 실행이 가능한 은행을 차례대로 공지해줌.
처음 확인 시점에는 우리은행만 가능 했으며 동별로 지점이 달라 지점확인 필수, 이후 하나은행, 신한은행도 가능했지만 우리은행이 디딤돌을 가장 많이 하고 처리도 제일 빠르다는 타 은행 상담사 말을 듣고 그냥 우리은행에서 진행하기로 했다.
- 잔금일자(대출실행일 및 우리의 경우 이사날) 2024년 9월 10일로 확정.
입면분할창으로 시공된 아파트 특성 상 사다리차 이사가 안되고 엘베 이사로 해야한다. 그래서 이사날짜도 온라인에서 선착순으로 예약했음.
- 2024년 7월 29일, 기금e든든 사이트에서 사전자산심사 신청.
대출실행일이 9월 10일이지만 기금e든든 신청 시 신청 가능한 가장 빠른 날짜인 9월 19일로 선택.
신청하자마자 바로 “부적격” 판정 카톡 도착. (이미 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출 상품을 이용하고 있었기 때문. 기금의 대출 상품은 동시에 1명이 1개의 상품만 이용가능.)
7월 29일, “대출 상환 예정” 이라고 입력하고 이의 신청 진행.
7월 30일, 오전 9시 49분 적격 판정 카톡 도착.
- 이제 은행에 문의하고 은행 방문일만 잡으면 된다. 내가 필요한 대출실행일을 맞추려면 은행에 언제 가야 하는지 은행에 자주 연락해서 확인을 해야 한다.
사전자산심사 적격 이후 은행에 제출해야 하는 서류를 가지고 배우자와 함께 방문을 해야 하는데 준비해야 하는 서류 목록과 은행 방문 후기는 다음 글에서 이어집니다.