주택담보대출 용어 알아보기
내 집을 마련하기 위해 부동산을 알아보고 우리는 주택담보대출 상담을 하게 됩니다. 은행에서 주택담보대출 상담을 하다보면 항상 마주치는 주택담보대출 용어들이 있습니다. LTV, DTI, DSR이 바로 그것들인데요. 일반적으로 접하기 쉽지 않은 주택담보대출 용어들이지만 꼭 알아둬야 할 대출 용어들이기도 합니다. 이 주택담보대출 용어들은 대출을 진행하는 경우 대출한도 심사 시 금융회사별로 공통된 기준이 필요한데 이때 사용됩니다.
기본적으로 LTV, DTI, DSR 모두 주택담보대출 심사 시에 적용되는 기준을 의미합니다. 영문약자 사용으로 혼란스럽고 어렵게 느껴지는 대출 용어이지만 대출이 우리 생활에 빠질 수 없는 자본주의 국가에 살고 있는 우리들은 꼭 알아두어야 하며 아래 글만 유심히 살펴보고 이해하면 절대 어렵지 않습니다. 이제 알아보도록 하겠습니다.
① LTV ; Loan to Value, 주택담보대출비율
여기서 Loan 은 대출금액을 의미하며 Value는 주택가격을 의미하는 정도로 이해하면 됩니다. 우리가 대출을 받으려고 할 때, 은행이 주택을 담보로 우리에게 대출을 해줄 때 주택 가격 대비 최대 어느 정도까지 돈을 빌려줄지 정해 놓은 비율을 말합니다.
예를 들어 우리가 4억원의 가격을 가진 주택을 구입하거나 아파트 분양을 받으려고 한다고 하고 만약 LTV가 60%라고 한다면 우리는 주택을 담보로 4억원의 60%인 2억 4천만원의 주택담보대출 한도를 받을 수 있습니다.
LTV 기준은 구입하고자 하는 주택지역별, 가격별 등으로 상이 하오니 아래 표를 참고하시기 바랍니다. 또한 생애최초주택 구입의 경우 LTV가 80%까지 적용이 가능하다고 하니 해당 되시는 분들은 은행에서 꼭 상담을 받아보시기 추천 드립니다.
* 참고 – LTV 계산기
본인의 지역과 상황에 맞추어 LTV를 계산해 볼 수 있는 계산기 사이트가 있어 공유 드립니다. 또한 아래에 설명할 DTI와 DSR계산도 함께 해볼 수 있으니 도움이 되길 바랍니다.
▶▶▶ 주택담보대출 비율 LTV 계산기 바로가기 ◀◀◀
② DTI ; Debt To Income, 총부채상환비율
여기서 Debt는 대출을 신청하는 사람의 연간 갚아야 하는 금액, 그러니까 원금+이자를 의미하며 Income은 연간소득을 의미합니다. 즉 DTI, 총부채상환비율이란 연 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액 비율을 뜻합니다. 주택담보대출이 아닌 기타 대출의 경우 연간 상환액에 원금을 제외한 이자 상환액만 포함해 계산합니다.
DTI는 대출신청자가 LTV를 충족했다 하더라도 본인 소득이 많지 않으면 당연히 대출 상환이 어렵다고 판단하고 대출자의 소득에 맞추어 상환이 가능한 금액을 산정하여 그만큼만 대출을 해주겠다라는 기준을 의미하는 정도로 이해하면 되겠습니다.
예를 들어 DTI가 50%이고 연소득이 5천만원이라고 한다면
5,000만원 x 50% = 2,500만원,
1년에 갚아야할 원금과 이자의 합이 2,500만원을 넘지 않도록
대출을 규제한다는 의미입니다.
앞서 살펴본 LTV는 구입하고자 하는 주택지역별, 가격별 기준에 따라서 우리가 받을 수 있는 대출의 최대한도를 말한다면 DTI는 위에서 살펴본 대로 대출을 받는 본인의 연간 소득금액에 따라서 받을 수 있는 대출한도를 말한다고 할 수 있습니다. DTI는 낮을 수록 개인의 상환능력이 높은 것으로 판단되며 소득이 적은 사람보다 많은 사람이, 기존 대출이 많은 사람보다 적은 사람이 주택담보대출의 한도는 더 높게 받을 수 있습니다.
* 참고 – DTI 계산기
LTV는 계산하기가 어렵지 않지만 DTI나 DSR은 여러가지 고려해야 하는 조건이 많기 때문에 계산하기 쉽지 않습니다. 어떤걸 고려해야 하는지도 잘 모르고 어떻게 계산을 해야하는지도 명확하지 않기 때문에 아래의 계산기 링크를 추천 드립니다. 물론 정확한 계산이 어려울 수 있다는 점도 인지 하시고 사전에 공부하실 때 참고하는 방법으로 활용하시길 바랍니다.
▶▶▶ 주택담보대출 총부채상환비율 DTI 계산기 바로가기 ◀◀◀
③ DSR ; Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율
DSR은 지난 2018년 도입된 소득 기준 대출 규제로 DTI와 비슷하지만 DTI보다 강화된 것이라고 할 수 있겠습니다. 한번 알아보겠습니다.
주택담보대출 심사 시
DTI=주택담보대출의 원금+이자 상환액 + 기존대출의 이자 상환액 / 연간 소득.
DSR=주택담보대출의 원금+이자 상환액 + 기존대출의 원금+이자 상환액 / 연간 소득.
헷갈릴 수도 있겠지만 알고 보면 굉장히 쉽습니다. 산출에 기존 대출의 이자상환액을 고려하는지 아니면 기존 대출의 원금+이자 상환액을 고려하는지가 차이점이라고 할 수 있습니다.
기존 대출에는 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 자동차 할부금, 학자금 대출, 카드론, 마이너스통장 등을 모두 포함되고 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외됩니다. DTI만 고려했을 경우 다른 대출이 많다면 소득이 아무리 높아도 상환이 어려울 수 있다는 우려를 바탕으로 가진 모든 대출의 원금과 이자도 함께 고려하겠다는 것이 DSR의 취지라고 생각합니다만 당연하게도 기존대출의 원금+이자 상환액이 함께 고려되는 DSR이 훨씬 까다롭고 대출을 받는 우리의 입장에서는 반갑지 않을 수 있겠습니다.
* 참고 – DSR 계산기
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마치며
오늘은 주택담보대출 용어 중 LTV, DTI. DSR에 대해서 알아 보았습니다.
주택담보대출은 구입하고자 하는 주택 가격의 전액이 아닌 일정 부분만 대출이 가능하며(LTV), 내 집을 담보로 하지만 본인의 소득에 따라서 대출 한도가 달라 질 수가 있습니다.
LTV, DTI, DSR 영문 약자로 되어 있고 한글로 표현된 말들도 일반적으로 보기 쉽지 않을 수 있어 혼란스워하거나 당황하는 경우가 많지만 이 글로 인해 주택담보대출 진행을 고려하시는 모든 분들께 도움이 되었으면 합니다.
대출이 보편화된 요즈음 이 외에도 알아두시면 좋을 대출과 금리에 대한 용어들이 더 있습니다. 이 대출과 금리에 대한 용어들을 간단히 알아본 글을 좀 더 확인하시고 싶으시면 아래 링크를 따라 가시면 되겠습니다. 꼭 도움이 될 것이라 생각합니다.
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