‘버팀목 전세자금대출’ 이란?
안녕하세요.
최근 기준금리인상과 더불어 대출금리도 함께 수직 상승을 계속하고 있습니다. 현재 조금 안정되어가고 있는 것 같긴 하지만 대부분의 대출들이 4%후반에서 7%까지 바라보고 있는 상황이며 많은 분들이 주거비로 인한 부담을 가지고 계실겁니다. 저 또한 분양받은 아파트의 중도금 대출이 진행되고 있는데 중도금 대출 이율이 7%에 육박하여 심적 부담이 많이 큰 상태입니다. 그나마 다행인건 현재 살고 있는 전세의 전세대출은 ‘버팀목 전세자금대출‘로 금리인상이 되었지만 애초에 이자율 자체가 크지 않아 큰 부담이 아니라는 사실입니다. 신혼 초에 집을 구하면서 자연스럽게 접했지만 처음에는 뭐가 이렇게 복잡한가 싶어 고민도 되고 걱정도 되고 했지만 지금 생각해보면 ‘버팀목 전세자금대출‘을 받은게 참 다행이지 않을까 싶네요.
아마 신혼 초나 독립 초기에 집을 구하면서 전세자금대출을 생각하시지만 전세대출의 이자에 부담을 가지고 있는 분들이라면 정부에서 지원하는 ‘버팀목 전세자금대출‘은 아마 필수이지 않을까 싶습니다.
그 이유로 대출 금리는 최저 1.8%~2.4% 까지 일반 금융기관에서 나올 수 없는 대출 금리에 대출 기간 또한 최대 10년까지 대출이 가능하여 장기간 부담없는 대출상품이기 때문입니다. 그럼 ‘버팀목 전세자금대출‘이 무엇인지 알아볼까요?
‘버팀목 전세자금대출‘을 대한민국 정부에서는 아래와 같이 정의하고 있습니다.
‘버팀목 전세자금대출’이란 무주택 세대주의 주택전세자금 융자를 통해 주거안정을 지원하는 사업
위 정의대로 전세자금대출이 ‘주거안정’을 지원은 하겠지만 내 집 마련을 통한 ‘주거안정’을 도모하는 데에는 도움이 되는지는 솔직히 잘 모르겠습니다. 하지만 금수저 은수저 물고 태어나지 않은 우리들은 내 집 마련하기도 쉽지 않고 그렇다고 우리 아이들 데리고 불편한 환경에서 지내지 않으려면 내 집 사기 전까지라도 전세자금대출 받아서 살아야 하지 않겠습니까? 저도 이자 싼 대출 찾다가 결국에는 버팀목 전세자금대출을 받아서 8년째 이용하고 있습니다.
‘버팀목 전세자금대출’이라는 용어를 사용하는 대출은 아래와 같이 3종류가 있고 모두 주택도시기금에서 관리합니다.
버팀목 전세자금대출
청년전용 버팀목 전세자금대출
신혼부부 버팀목 전세자금대출
우리는 이 세가지 중 ‘버팀목 전세자금대출‘에 대하여 알아 볼 예정입니다만 기본 내용은 거의 같고 대출 조건이나 대출 금액, 이율 등 세부적인 내용에서 차이점이 있을 뿐이니 버팀목 전세자금대출을 받고 주의 할 점 등에 대하여 알아보시는 분들은 한번씩 글을 읽어 보시면 많은 도움이 되리라 생각합니다. 이제 자세히 알아보도록 하겠습니다.
버팀목 전세자금대출 지원대상 및 총정리
① 지원대상
✔소득기준을 충족하는 대출 신청일 현재 만 19세 이상 무주택 세대주
✔부부합산 연소득 5천만 원 이하\
(신혼부부, 2자녀 이상 가구, 혁신도시 이전 공공기관 종사자 및 재개발지역 이주자 6천만 원까지 허용)
✔순자산 기준금액 3억 2,500만 원 이하
✔세대원 전원 무주택자
✔신청인(연대입보한 경우 연대보증인 포함)이 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제 정보가 남아있는 경우 대출 불가능
1) 연체, 대위변제·대지급, 부도, 관련인 정보
2) 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보
3) 신용회복지원등록정보(부부에 대하여 대출취급기관 내규로 대출을 제한하고 있는 경우 불가능)
✔임차 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 주택(주거용 오피스텔은 85㎡ 이하 포함) 및 채권양도협약기관 소유의 기숙사(호수가 구분되어 있고 전입신고가 가능한 경우에 한함)
*다만, 쉐어하우스(채권양도협약기관 소유주택에 한함)에 입주하는 경우 예외적으로 면적 제한 없음
✔가구종류별 임차보증금
| 가구유형 | 임차보증 |
|---|---|
| 일반가구·신혼가구 | 수도권 3억 원, 수도권 외 2억 원 이하 |
| 2자녀 이상 가구 | 수도권 4억 원, 수도권 외 3억 원 이하 |
✔주택도시기금대출, 은행재원 전세자금대출 및 주택담보대출 이용자
1) 주택도시기금대출 : 성년인 세대원 전원이 기금 대출 이용중인 경우 대출 불가
2) 전세자금대출 및 주택담보대출 : 차주 및 배우자가 전세자금대출 및 주택담보대출 이용 중인 경우 불가
✔임차중도금대출 중복 예외 허용
아래 중 하나에 해당하는 경우 예외적으로 중복 허용
1) 한국주택금융공사 주택보증서 담보로 취급된 기금 또는 은행재원 전세자금 대출을 이용 중인 대출자가
한국주택금융공사 주택보증서 담보로 타 물건지의 기금 임차중도금(잔금포함) 대출을 이용하려는 경우
2) 한국주택금융공사 주택보증서 담보로 취급된 기금 임차중도금(잔금포함) 대출을 이용 중인 대출자가타 물건지에서 한국주택금융공사 주택보증서 담보로 기금 또는 은행재원 전세대출을 이용하고자 하는 경우
✔공공임대주택
대출접수일 현재 공공임대주택에 입주하고 있는 경우 지원 불가, 다만, 대출신청 물건지가 해당 목적물인 경우 또는 대출신청인 및 배우자가 퇴거하는 경우 대출가능
② 지원내용
버팀목전세자금대출의 대출한도는 ‘호당대출한도’와 ‘소요자금에 대한 대출비율’, ‘담보별 대출한도’ 중 더 작은 금액으로 산정
✔호당대출한도
1) 일반가구: 수도권(서울,인천,경기) 1.2억 원, 수도권 외 8천만 원
2) 2자녀 이상 가구: 수도권(서울,인천,경기) 2.2억 원, 수도권 외 1.8억 원
✔소요자금에 대한 대출비율
1) 신규계약
일반가구 : 전세금액의 70% 이내
신혼가구 또는 2자녀 이상 가구: 전세금액의 80% 이내
2) 갱신계약
일반가구 : 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 70% 이내
신혼가구 또는 2자녀 이상 가구: 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금의 80% 이내
✔담보별 대출한도
1) 한국주택금융공사 전세대출보증: 해당 보증 규정에 따름
2) 주택도시보증공사 전세금안심대출보증: 해당 보증 규정에 따름
3) 채권양도협약기관 반환채권양도: 연간인정소득*–본인 부채금액의 25%–기 기금전세자금대출잔액
*연간인정소득 산정 방법
| 연간소득 | 연간안정소득 |
|---|---|
| 무소득자(1,500만원 이하자 포함) | 4,500만원 |
| 1.500만원~2,000만원 | 연간소득 x 3.5 |
| 2,000만원 이상 | 연간소득 x 4.0 |
| 부부합산 연소득 | 임차보증금 | ||
| 5,000만원 이하 | 5,000만원 ~ 1억원 | 1억원 초과 | |
| 2,000만원 이하 | 1.8% | 1.9% | 2.0% |
| 2,000만원~4,000만 | 2.0% | 2.1% | 2.2% |
| 4,000만원~6,000만원 | 2.2% | 2.3% | 2.4% |
✔금리우대(중복 적용 불가)
1) 연소득 4천만 원 이하 기초생활수급권자·차상위계층 연 1.0%p
2) 연소득 5천만 원 이하 한부모가구 연 1.0%p
3) 장애인·노인부양·다문화·고령자가구 연 0.2%p
✔추가우대금리(①,②,③ 중복 적용 가능)
1) 주거안정 월세대출 성실납부자 연 0.2%p
2) 부동산 전자계약 체결(2022.12.31. 신규 접수분까지) 연 0.1%p
3) 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p
*우대금리 적용 후 최종금리가 연 1.0% 미만인 경우에는 연 1.0%로 적용
✔ 처음 대출 실행 시 2년, 추후 2년씩 4회 연장하여 최장 10년 가능
* 단 연장 시마다 대출 금액의 10%를 상환하거나 상환이 어렵다면 대출 금리 0.1%p 증가
* 주택도시보증공사 전세금안심대출 보증서 : 최대 2년 1개월(4회 연장, 최장 10년 5개월 가능)
* 최장 10년 이용 후 연장시점 기준 미성년 1자녀당 2년 추가(최장 20년 이용 가능)
✔상환 방법에는 일시상환 또는 혼합상환 2가지의 방법이 있습니다.
| 만기일시상환 | 혼합상환 |
|---|---|
| 대출 계약기간 동안 이자만 납부하고 대출금 전액을 한꺼번에 상환하는 방식. 만기일가지 원금을 갚지 않기 때문에 월부담이 가장 적지만 총 부담해야 하는 이자가 가장 많음. 월 납부하는 상환액이 부담되는 사람과 적은 돈을 빌리기에는 유용한 방식. | 대출기간 중 원금의 일부인 10%~50%까지는 이자와 동일하게 나누어서 납부하고 남은 원금은 만기에 한꺼번에 상환하는 방식. 원금을 균등하게 상환하는 원금균등상환방식과 원금과 이자를 더한 금액을 만기일까지 매월 균등하게 갚는 원리금균등상환방식이 있음. 일시상환 방식에 비해 월 상환액의 부담이 크지만 대출 전체 총비용을 줄이고자 하면 유용한 방식 |
✔대출실행이 완료 되면 임차인이 아닌 ‘임대인 계좌에 직접 입금‘
✔중도상환수수료는 ‘없음‘
‘버팀목 전세자금대출’ 진행 흐름
자. 버팀목 전세자금대출에 대해서 알아보았고 이제는 제가 버팀목 전세자금대출을 받을때 진행했던 순서는 아니지만 지금에 와서 생각해 보니 이렇게 진행하면 되겠더라, 더 좋았을텐데 싶은 버팀목 전세자금대출 진행 순서 및 흐름에 대한 내용을 적어볼까 합니다. 아마 버팀목 전세자금대출을 받으시려는 분들에게 대출 과정에 있어 정답은 아니지만 개념을 잡으시는데 상당히 도움이 될거라 생각합니다.
1. 버팀목 전세자금대출에 대해서 직접 알아보기
우선 집을 보러 다니기 전에 내가 받을 버팀목 전세자금대출에 대하여 알아보고 대출을 얼마나 받을 수 있을 지 예상을 해보아야 합니다. 이 과정에서 직접 은행에 방문하여 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
2. 집 보러 다니기
위에서 알아본 바와 같이 전용면적이나 전세 임차 보증금 등의 조건에 따라 버팀목 전세자금대출이 가능한 매물과 그렇지 않은 매물이 있습니다. 아무리 집이 마음에 든다고 해도 조건을 벗어난다면 대출을 받을 수 없으니 계약을 하면 안되겠죠.
대출 가능여부, 대출금액, 내가 가진 자본금, 집 컨디션(근저당 포함), 집 구할 때 나의 기준, 입주 시기(대출심사, 실행 시간을 고려) 등을 생각하고 판단하여 집을 선정합니다.
3. 가계약, 은행 상담+사전자산심사
마음에 드는 집을 발견하면 가계약을 한 뒤에 사전자산심사를 요청해야 합니다. 대출 신청 전에 적격심사를 통해 대출여부를 판단하기 위한 과정이며 주택도시기금 기금e든든에서 대출신청 버튼을 통해 사전심사요청을 할 수도 있으며 은행에 방문하여 진행 할수도 있습니다만 부동산에 매물의 등기부등본을 요청해서 챙기고 대출 받을 본인의 소득자료 등을 챙겨서 은행에서 대출 상담과 함께 진행하는 것을 추천 드립니다. 은행에서 상담을 하면 대략적인 대출가능여부가 더 확실하게 나옵니다. 그러면 임대차계약을 진행할지의 여부를 더 확실하게 할 수 있겠죠.
그리고 대출 시 전세 보증 담보 기관을 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)중 한가지 선택해야 합니다. 사전자산심사 시에는 아무거나 선택해도 상관이 없지만(본 대출 신청 시 변경 가능) 실제 집 계약 후 본 대출 신청 시에는 아래를 참고하시고 본인의 상황에 맞추어 선택하시면 되겠습니다.
- 한국주택금융공사(HF)
개인소득을 보증으로 대출이 실행되며 개인 신용도만 보기에 대출 심사 및 실행이 간단하지만 한도가 주택도시보증공사(HUG)보다 적다. - 주택도시보증공사(HUG)
집 매물의 매매가 대비 전세비율 등의 매물 조건과 대출자의 개인 신용도를 종합하여 대출이 실행되어 대출 절차가 HF보다 좀 더 복잡할 수 있고 보증료가 비싸며 집주인의 협조가 필요하지만 HF보다 한도가 높다.
4. 임대차 계약서 작성
사전심사도 적격이 나오고 대출이 어느 정도 나온다는 판단이 되면 이제 부동산을 통해서 집 계약을 합니다. 대출을 신청하기 위해서는 임대차 계약서가 필수이므로 집 계약이 선행되어야 합니다. 만약 매물에 근저당이 잡혀 있다면 대출 신청 시에 상황에 따라 집 매물의 컨디션을 보기도 하며 추후 전세금 반환 받는 것과 혹시 모를 상황에 대비하여 계약 시에 꼭 근저당 말소를 특약으로 요청하셔서 진행하시는 것이 좋겠습니다.
그리고 혹시 모를 ‘버팀목 전세자금대출‘이 실행되지 않을 경우를 대비하여 대출 실행이 되지 않을 경우 계약금 반환 특약도 함께 넣는 것이 좋습니다. 그 이외의 특약은 부동산과 상의하거나 개인적으로 알아보셔서 좋은 계약 진행하시면 되겠습니다.
5. 버팀목 전세자금대출 신청
이제 은행에서 대출에 필요한 모든 서류를 확인 하고 준비한 뒤에 버팀목 전세자금대출을 신청합니다. 모든 절차가 이상 없이 진행되면 대출신청시에 요청한 잔금일(이사일)에 집주인에게 대출승인금액이 입금되면 대출이 마무리가 됩니다.
참고로 저의 경우 버팀목 전세자금대출 기간이 종료되기 전에 이사를 가야 하는 상황이 생겨 은행에 문의 하였고 이사 나가는 날 집주인에게 입금 되었던 대출금을 포함한 전세금 전액을 집주인으로부터 직접 계좌이체 받고 다시 이사 들어가는 곳의 집주인에게 직접 입금을 한 뒤에 은행에 이사 간 곳의 임대차 계약서를 제출하였습니다.
+) 추가
개인적으로 대출 때 은행에 문의했던 내용이 있어 추가로 적어봅니다. 아래와 같습니다.
Q. 추후 전세금을 올릴 경우에 추가 대출이 가능한가?
A. 가능하다
Q. 계약기간 2년이 지나 연장이 필요할 시에 소득이 대출 조건보다 늘어나면 대출 연장이 불가한가?
A. 대출 연장 시에는 대출인에 대한 심사가 없으므로 소득 요건을 벗어나도 상관없음
Q. 대출연장 시에 전세금이 기존 심사 받을 때보다 올라가 대출 실행 조건 보다 많으면?
A. 상관 없음
Q. 계약 기간 중 이사를 했을 경우에는 대출 승계가 가능한지?
A. 가능하다. 단 이사를 하는 경우 은행에 문의 하고 필요한 절차가 있다면 진행 할것
위 내용들을 듣고 생각해보니 대출 심사로 승인이 나서 대출이 실행되면 2년 동안은 특별히 회수될 요건은 없고 대출 연장 시에 따로 대출 받은 자에 대한 심사보다는 전세 물건에 대해서 전반적인 체크를 하는 것 같다는 생각이 들었습니다. 하지만 이 부분은 개인적인 판단이고 여러 상황에 따라 다른 경우가 있을 수가 있으며 오해의 여지가 있기 때문에 실제로 이 글을 보시고 대출을 받으시려는 분들은 각자 문의하시고 판단하시는 것이 좋겠습니다.
마치며
이렇게 ‘버팀목 전세자금대출‘ 지원대상, 조건, 대출 금리 등에 대하여 상세히 알아보고 제가 경험했던 내용들을 토대로 글을 적어 보았습니다. 제가 말씀드린 것이 정답은 아닐 수 있습니다. 대출조건 등은 최신 정보를 취합하여 작성하였기 때문에 관계 없지만 제 경험을 토대로 작성된 부분들은 몇 년 전에 대출을 받은 기억을 토대로 하였기 때문에 대출에 대하여 알아보시고 실제로 진행하시는 분들과 정확히 맞아 떨어질 수는 없겠지만 ‘버팀목 전세자금대출‘ 정보와 대출 진행 흐름 등에 대해서는 이 글 하나로 전반적인 개념을 잡고 가시길 바라는 마음에서 글을 작성하였으니 많은 도움이 되길 바라며 아마도 많은 도움이 되지 않을까 생각해 보면서 마무리 하겠습니다.