<청약즐겨찾기2장>
주택 청약 진행 흐름 파악하기
지난 시간 <청약즐겨찾기1장>에서 주택 청약이란 무엇인가?에 대해서 알아보았습니다. 청약이 무엇인지 대충 가닥을 잡았다면 이제 주택 청약 통장 개설부터 신청, 아파트 당첨, 계약 등등 까지의 전체적인 ‘주택 청약 진행 흐름‘에 대해서 파악하는 것이 전체적인 이해도를 높이고 주택 청약을 통한 효율적인 내 집 마련하기의 진정한 시작이라고 생각합니다.
그러면 순서대로 차근차근 알아보도록 하겠습니다!!
1. 청약통장부터 개설하기
주택 청약 진행 흐름의 첫번째 단계는 청약통장 개설하기입니다. 주택청약을 논하면서 청약 통장이 없다면 말이 안되겠죠. 우선 청약 통장은 가지고 있다는 전제하에 글을 쓰도록 해보겠습니다. 지금 시점에서 신규로 가입을 한다면 청약 통장 종류가 한정되어 있지만 혹시라도 예전에 청약 통장을 만드셨다면 청약 통장의 종류에 따라 청약 접수할 수 주택이 달라지기 때문에 꼭 확인을 해보셔야 합니다. 아래 링크를 따라가시면 주택 청약 통장에 대해서 자세히 알아볼 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.
“<청약즐겨찾기1장> 주택 청약이란 무엇일까요? ” 바로가기 ◀◀◀
간혹 청약통장을 사용하지 않고 분양 받을 수 있는 아파트에 대한 광고가 눈에 띄는 경우가 있을텐데 대부분 조합원으로부터 자금을 모아 사업을 일으켜 진행하는 ‘지역주택조합’, 줄여서 ‘지주택’일 경우가 많습니다. 지주택은 물론 저렴하다는 장점이 있고 성공사례가 있긴 있으나 극히 드뭅니다. 또한 기본적으로 오랜 시간이 걸리고 여러가지 조건으로 공사 첫 삽을 뜨지 못하고 돈은 돈대로 들어간 채 분양 사업이 흐지부지 되는 경우가 많아 위험하므로 확실한 경우가 아니라면 시도하지 않는 것이 좋습니다. 또한 간혹 추가 분담금이 발생해 저렴하다는 장점도 사라지는 경우도 발생합니다.
농담으로 원수에게나 권하는 것이 지주택이라는 말도 있을 정도입니다.
2. 청약 목표 지역 및 관심 지역 정하기
주택 청약 진행 흐름의 두번째 단계는 앞서 개설한 청약통장에 가급적 매달 10만원씩 납입을 유지하면서 주택 청약을 도전할 지역을 정하고 분양 공고에 대한 정보를 수집합니다. 보통 지역우선공급이 원칙이므로 현재 자신이 전입신고를 하고 거주하고 있는 지역의 청약에 도전하는 경우가 대부분이라고 봅니다.
그리고 청약통장에 매달 10만원씩 납입을 하는 이유는 아래와 같습니다.
공공분양의 경우에 납입 인정 금액이 높은 순으로 당첨이 결정되는데 청약통장에 납입 인정 금액은 매달 최대 10만원까지만 인정이 되므로 10만원 이상의 금액을 납입을 할 수는 있지만 굳이 그럴 필요는 없습니다. 납입 인정 금액은 청약 통장을 가입한 은행 웹사이트를 이용하거나 은행에 문의하면 확인 할 수 있습니다.
청약 단지에 대한 일정은 청약홈 또는 청약센터(LH, SH 등)에 접속해서 일정을 확인하거나 해당 지역의 부동산 카페에 가입해서 확인하는 방법도 있지만 가장 좋은 방법은 청약 알리미 서비스를 이용하는 것입니다.
각 사이트마다 약간 다를 수 있지만 기본은 회원 가입 후 관심 지역을 선택하고 관심 지역의 신규 아파트 및 분양 소식을 문자로 받아 볼 수 있는 아주 유용한 서비스 입니다.
아래는 청약홈의 청약 알리미 서비스 이용 링크입니다.
3. 청약 공급유형에 대해 공부, 준비하기
주택 청약 진행 흐름의 세번째 단계. 공부하기입니다.
중요한 공부를 해야 합니다. 바로 현재 내 기준에 맞고 나에게 가장 유리한 공급형태를 찾아 준비하는 것입니다.
주택 청약 신청에서 주택 공급은 특별공급과 일반공급으로 나눌 수 있습니다.
특별공급은 생애최초, 신혼 특별 공급, 다자녀 공급을 포함한 많은 수의 공급 유형이 있으며 일반공급은 특별공급으로 공급하고 남은 주택의 입주자를 선정하는 방식의 공급 유형입니다.
이 여러가지의 공급 유형들을 미리 살펴보고 자신의 당첨 확률을 극대화 할 수 있고 가장 유리한 공급 형태를 찾아내기 위한 준비를 하는 것이 꽤 중요한 점이라고 개인적으로 생각합니다. 정말 청약이 간절하고 청약 당첨을 원하는 사람이라면 본인이 청약 신청을 하려는 단지의 공고문을 자세히 확인하고 공부하여 전략을 세울 필요가 있습니다.
또한 특별공급과 일반공급은 각각 청약 신청 날짜도 다르고 우선 신청하는 특별공급을 청약 신청하였다고 하더라도 일반공급도 중복으로 청약 신청이 가능하니 가급적 특별공급에 해당이 되는 경우에는 우선 먼저 특별공급을 파고들어 도전을 하고 일반공급도 지원하는 것이 당첨 확률을 조금이라도 높이는데 도움이 될 수 있습니다.
(만약 특별공급과 일반공급 둘 다 당첨권에 들었다면 특별공급이 우선 적용되고 일반공급은 당첨 취소가 되니 참고 하시기 바랍니다.)
4. 청약 모집 공고 선택하기
주택 청약 진행 흐름의 네번째 단계.
계속해서 주택 청약 관련한 정보가 쌓이고 앞선 3번에서의 준비가 모두 되었다면 청약 모집 공고문이 나오기를 기다리면 됩니다. 그리고 현재 내 기준에 맞는 주거 환경, 교육 및 생활 환경 조건 등을 고려하여 청약 모집 공고를 선택하게 되겠죠.
입주자 모집 공고문이 발표되면 생각보다 방대한 분량의 입주자 모집 공고를 확인 할 수 있습니다. 이거 언제 다 보나 싶겠지만 3번에서 내가 집중할 유형을 어느 정도 추려 두었다면 공급 유형에서 살펴 보지 않아도 되는 부분은 패스가 가능하니 시간을 절약 할 수 있습니다. 개인적으로 한 두푼도 아닌 수 억원의 내 집 마련을 위한 시간 투자는 기본이라고 생각합니다.
입주자 모집 공고는 당첨이 꼭 필요한 모집 공고의 경우 파일을 다운 받아 보는 것 보다는 출력해서 읽어 보는 것을 추천 드립니다. 제 경우에는 입주자 모집 공고를 프린트, 제본해서 책 읽듯이 읽어보고 필요한 정보에는 꼭 표시를 해두었습니다. 전체를 다 외우기도 힘들고 헷갈리는 경우도 많으니 표시를 해 두면 나중에 다시 찾아보기 쉽습니다.
5. 청약 신청하기
청약하고자 하는 모집 공고도 확인하고 준비도 마쳤습니다. 그리고 드디어 청약 신청일이 다가왔습니다. 꾸준히 파고든 모집 공고문의 안내에 따라 청약을 신청합니다.
보통 청약 신청은 공급유형별, 순위별로 각각 하루씩 진행이 되며 보통 특별공급, 일반공급1순위, 일반공급2순위의 순서로 청약 신청을 받습니다. 청약 가능 시간은 09:00 ~ 17:30 이며 이 신청 기간과 시간 내에는 청약 신청과 취소가 가능합니다.
각각의 공급 유형별로 정해진 신청 시간 이외에는 신청 또는 취소도 불가하므로 유의하시기 바랍니다. 특히 시간내에 청약 신청을 마쳤다고 하더라도 청약 신청 시 기입해야 하는 내용에 잘못되거나 틀린 정보가 입력이 되면 당첨이 되었다고 하더라고 추후 부적격으로 당첨이 취소되는 사례가 종종 발생하니 충분히 여유롭게 신청할 수 있도록 시간계획을 잘 짜서 청약 신청하시기를 추천 드립니다.
청약 신청이 마감되고 일정 시간이 되면(보통 청약 신청일 당일 저녁 8시 이후) 청약 경쟁률을 확인 할 수 있습니다. 내가 선택한 공급 유형과 면적별로 총 공급세대 대비 지원자 수를 확인 할 수 있습니다. 내가 선택한 공급 유형과 면적이 얼마나 경쟁이 치열한지, 당첨 가능성을 미리 예측을 해볼 수 있겠습니다.
6. 당첨 확인하기
<실제 제가 받은 당첨 문자>
당첨 될거라고 믿고 있었지만 당첨자 발표일 오전 8시에 위와 같은 당첨 문자를 받으면 얼마나 즐거울까요? 청약 당첨은 보통 당첨자 발표일에 입력한 연락처로 문자연락을 주기도 하지만 청약 신청한 사이트에서도 당첨자 조회가 가능합니다. 문자와 같이 당첨된 아파트의 동 호수도 확인 할 수 있습니다. 또한 당첨 되지 않았다고 해도 예비 입주자로 선정되었다면 예비 순번도 함께 확인 할 수 있습니다.
7. 당첨자 서류 제출하기
<서류 접수 안내 문자>
자 이제 당첨이 되었으니 다음 단계를 진행해야겠죠? 당첨 후에 위와 같이 서류 접수에 관한 안내를 받을 수 있습니다.
당첨자 선정은 청약자가 입력한 정보에 기반하기 때문에 이 정보가 잘못되어 당첨자가 선정이 되었는지, 청약자가 당첨자로서 적합한 자격을 갖춘 자인지를 검증하기 위한 것이 서류 접수와 검증이며 계약 전 꼭 진행해야 하는 과정입니다.
공급 유형별로 제출해야 하는 서류가 모두 다르기 때문에 당첨자 발표가 난 뒤에 바로 서류 준비를 하는 것이 좋습니다. 각각 준비해야 하는 서류는 모집자 공고문을 다시 한번 확인하여 누락되는 서류 없이 준비하는 것이 좋겠습니다. 제 경우 다행히 빠짐없이 서류가 잘 준비가 되어 누락된 서류 없이 잘 접수가 되었지만 주변에 서류 접수하는 다른 분들 중 누락된 서류가 있어 부랴부랴 다시 서류를 준비하러 가시는 분들도 여럿 볼 수 있었습니다.
일반적으로 당첨자 발표후 3일간 서류를 제출하며 서류 제출 후 심사 과정을 거쳐 적격자와 부적격자를 선별하여 안내합니다. 만약에 부적격 사유가 발생하였을 때는 7일 이상의 소명 기간이 주어지게 됩니다.
만약 주어진 소명 기간에서 소명이 이루어지지 않는다면 당첨을 취소가 되며 부적격 재당첨 제한을 받아 청약 하려는 지역에 따라 3개월, 길게는 1년까지 청약 신청이 제한됩니다. 다만 청약에 사용했던 청약 통장은 당첨 후 부적격 판정을 받았다고 해도 당첨 사실은 삭제되기 때문에 부적격 재당첨 제한 기간이 지나면 다시 사용할 수 있습니다. 절대 해지하시면 안됩니다.
8. 계약 체결하기
서류 검증이 끝나면 드디어 계약을 체결하게 됩니다. 아파트 계약 시에도 준비해야 하는 서류가 한 가득입니다. 이 역시 입주자 모집 공고문에 상세히 나와 있으니 미리 준비하시기 바랍니다. 또한 아파트 옵션에 대해서 미리 충분히 상의가 되어 결정해야 하며 계약하려는 세대의 분양가와 선택한 옵션가의 10~20%에 해당하는 계약금이 필요합니다. 계약금은 분양을 받기 전이기 때문에 담보 대출이 되지 않으니 개인적으로 준비하거나 신용 대출을 이용해야 합니다.
그리고 계약서를 작성하러 가기 전에 꼭 시중 은행에서 계약을 위한 인지세를 납부하여 수입인지를 준비해서 가지고 가야 계약을 체결할 수 있으니 참고하시기 바랍니다 .
9. 중도금 납부, 잔금 납부 그리고 입주
계약 후 입주까지 정해진 날짜에 맞추어 중도금을 납입하고 아파트가 준공이 되면 입주 및 이사 날짜를 잡고 입주를 하면 모든 주택 청약 진행 흐름 과정이 마무리가 됩니다. 물론 이 과정에서 중도금 대출이며 잔금 납부 시 주택담보대출 등의 여러가지 상세한 과정들도 발생 할 수 있습니다만 우선 그런 것들이 있다는 정도로 알아 두시고 추후에 차근차근 알아보도록 하겠습니다.
마치며..
이렇게 ‘주택 청약 진행 흐름‘에 대해서 알아보았습니다. 주택 청약은 우리가 집을 마련하는데 누구에게나 가장 좋다고 할 수는 없겠지만 분명히 도움이 되는 방법이고 또한 신축 아파트를 가장 저렴하게 들어갈 수 있는 방법입니다. 이를 숙지하시고 이 글을 읽는 모든 분들에게 도움이 되었으면 하는 바람입니다.
다시 한번 복습하는 의미에서 한눈에 볼 수 있도록 아래 그림으로 요약을 해보았습니다. 참고 하시기 바랍니다.
몇 년전 부동산 시장이 호황일 때 많은 분들이 들어본 단어가 있습니다.
바로 “선당후곰” ; 우선 당첨되고 나중에 고민하자.
제 개인적인 생각으로는 지금 현재 부동산 상황에 비춰본다면 절대 해서는 안되는 행동입니다. 요새 지역별로 다르지만 높아진 분양가에 미분양도 속출하는 상황에 괜히 선당후곰이라며 일단 청약 신청하고 보자. 라고 했다가 당첨은 되어 버렸는데 자금 계획이 제대로 수립되어 있지 않다면 청약 통장을 사용해 버리고 당첨은 됬지만 계약을 취소해야 하는 슬픈 상황이 생길 수 있습니다. 이제는 선당후곰은 아니고 선계획 후당첨입니다. 명심하시기 바라며 오늘 글을 여기에서 마무리 하겠습니다. 감사합니다.